La rénovation d’un bâtiment ancien peut parfois entraîner des interrogations quant au taux de TVA applicable, en particulier lorsque des travaux impliquent à la fois la transformation et l’agrandissement de l’habitation. Il est essentiel de comprendre comment la législation distingue la rénovation de la reconstruction, et quelles conditions permettent de bénéficier du taux réduit de 6 %.
Lors de travaux de rénovation importants, tels que la démolition et la reconstruction de planchers ou l’agrandissement du bien, la législation TVA prévoit que le taux réduit s’applique uniquement si les travaux s’appuient sur les éléments essentiels existants du bâtiment, comme les murs porteurs et fondations.
Concrètement, lorsque la superficie de la partie ancienne conservée est inférieure à la moitié de la superficie totale après travaux, le projet peut être considéré comme une reconstruction, et non plus une rénovation. Auquel cas, le taux réduit de 6% sur les travaux de rénovation/ transformation ne peut être appliqué.
Dans ce cas, l’administration fiscale permet parfois l’application d’une tolérance pour les travaux de démolition/reconstruction par une personne physique, sous certaines conditions :
- le maître d’ouvrage doit utiliser le bien comme habitation principale et unique ;
- la superficie habitable ne doit pas dépasser 200 m² ;
- ces conditions doivent être respectées pendant au moins cinq ans après la première occupation.
Ces dispositions permettent de bénéficier du taux réduit dans le cadre de transformations importantes d’un ancien bâtiment, même lorsque les éléments structurels originaux ne sont pas conservés dans leur intégralité.
En résumé, il est primordial de distinguer rénovation et reconstruction, de mesurer précisément la superficie conservée, et de vérifier que les conditions pour le taux réduit sont respectées. Cette approche garantit une application correcte du taux de TVA et sécurise le projet du point de vue de la TVA.
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Sophie Sprio – Avocat fiscaliste